Marku, czy Ty mieszkasz we wspólnocie czy w domu jednorodzinnym.
Przepraszam, że odpowidam dopiero teraz, ale musiałem znaleźć więcej czasu, żeby odpowiedzieć rzetelnie. Mieszkam we wspólnocie, ale co ważniejsze jestem zarządcą nieruchomości.
We wspólnocie przy głosowaniu uchwał bierze się pod uwagę większość głosujących i taka uchwała jest wiążąca dla wszystkich członków wspólnoty czy to się komuś podoba czy nie.
Dorze zacznijmy od tego co to jest zarząd wspólnoty:
Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Art. 1. U. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności
samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa
i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Rozdział 4 Zarząd nieruchomością wspólną
Art. 18. U. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego
określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Czyli wszędzie powtarza się to magiczne Nieruchomość wspólna, więc co to takiego:
Art. 3. U. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Instalacja za licznikiem stanowi urządzenia i części budynku służące wyłącznie właścicielowi lokalu, chyba się zgodzisz?
No dobra, więc jakie opłaty może uchwalać wspólnota, czyli jakie ma ponosić właściciel?
Art. 13. U. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,
jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku
domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez
innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Co to znaczy, że ma ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu? A no to, że ma ponosić, ale to nie oznacza, że zarząd ma je rozliczać ponieważ nawet w wykazie czynności przekraczających zarząd zwykły, czyli takich które wymagają uchwały czytamy:
Art. 22. U 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie
tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie
prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są
w szczególności:
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; (zarządu nieruchomością wspólną dodam)
8 ) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów
związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno
do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku
właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu
nieruchomością wspólną;Punkt ósmy mówi np o koszcie centralnego ogrzewania lub wody, którego elektrociepłownia czy gazownia oraz wodociągi nie rozliczają indywidualnie tylko ze wspólnego licznika i w żaden sposób nie da się tego kosztu pozostawić właścicielowi do rozliczenia, bo ma on korelację z co najmniej jednym innym właścicielem, ale przeglądy instalacji wewnętrznej właściciel może zlecić i opłacić samodzielnie, bez udziału innego właściciela.
Tak więc masz rację, uchwały są wiążące dla wszystkich, ale mogą dotyczyć wyłącznie części wspólnych lub służących właścicielowi co najmniej dwóch lokali.
Ważne uchwały muszą mieć wszystkich członków za lub przeciw, ale to nie dotyczy akurat kontroli technicznej.
Nie ma czegoś takiego jak ważne i mniej ważne uchwały w Twoim rozumieniu. Kiedy uchwała jest ważna?
Art. 23 u 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie
postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden
głos
Oprócz Prawa budowlanego jest prawo energetyczne, gdzie są wpisy o warunkach jakie musi spełnić instalacja w mieszkaniu. Zarządca powiadamia nadzór budowlany o nieprawidłowości, a nadzór budowlany o tym powiadomi zakład energetyczny, co w konsekwencji może skutkować odcięciem energii jeśli nie przedstawi się dokumentu kontroli upoważnionego organu.
Procedury procedurami, Ty powiedziałeś, że Administrator (rozumiem, że miałeś na myśli zarząd a nie ciecia, który dogląda żarówek i porządku na posesji) powinien wykonać przegląd w lokalu. Jak niby ma zapłacić za ten przegląd?
Naprawdę nie warto wojować, bo gdy się trafi na służbistę, to całkiem możliwe, że pozytywny odbiór instalacji przed podłączeniem do sieci będzie trwał i trwał. Masz inne zdanie na ten temat, szanuję je. W dyskusji jaką przytoczyłeś jaskrawo widać jak ktoś koniecznie chce nie dopuścić do kontroli stanu instalacji w swoim mieszkaniu i wymyśla cuda, żeby wyszło na jego. Naprawdę, jeśli ktoś się uprze to spowoduje odcięcie prądu, gazu i zrobi to zgodnie z prawem, jeśli zaistnieje jakiekolwiek uchybienie. Wierz mi, że jak ktoś chce, to znajdzie. Zazwyczaj osoby tak kurczowo sprzeciwiające się kontroli mają coś do ukrycia w tej materii. Pracowałem kiedyś jako instalator elektryk i to co ludzie są w stanie wymyślić przechodzi wszelkie pojęcie. Nie mogę zrozumieć zacietrzewienia ludzi unikających kontroli swojej instalacji, co jest w sumie dla ich bezpieczeństwa. Tym bardziej nie mogę zrozumieć ludzi utwierdzających ich w błędnym przekonaniu o słuszności ich decyzji. Przecież to jest nasze bezpieczeństwo. Jak myślisz, czy i kiedy była przeprowadzona kontrola instalacji gazowej w budynku, który w poniedziałek bodajże wyleciał w powietrze. To było chyba w Czelabińsku.
Naprawdę w nosie mam to czy komuś odetną światło bo nie zrobił przeglądu.
Co do instalacji gazowej i wentylacyjnej to w rozporządzeniu możemy przeczytać
§ 47. Stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych.Tu nie ma problemu. Robi się to jednym przeglądem a przewody wentylacyjne i spalinowe są częścią wspólną.
Przykro mi, ale ja ze swojej kieszeni za przegląd nie zapłacę a uchwały pozwalającej na pokrycie tych kosztów w ramach zarządu nad nieruchomością wspólną podjąć nie wolno.